L'Hivernage est l'un des quartiers les plus recherchés de Marrakech. Résidentiel, verdoyant et central, il attire autant les familles et les cadres que les investisseurs. Voici ce qu'il faut savoir avant d'y acheter ou d'y louer.
Un quartier central, calme et haut de gamme
L'Hivernage s'étend entre les remparts de la Médina et Guéliz, de part et d'autre des grandes avenues (avenue Mohammed VI, avenue de France). C'est le quartier des grands hôtels, du Palais des congrès, du Théâtre royal et des jardins de la Ménara tout proches. On y trouve des résidences récentes et sécurisées, souvent avec piscine et gardiennage, des rues larges et beaucoup de verdure.
- Atouts : emplacement central, calme, sécurité, résidences de standing, restaurants et cafés, proximité de la Médina à pied.
- Points d'attention : prix parmi les plus élevés de la ville, animation nocturne autour de certains hôtels et établissements.
Quels biens à l'Hivernage ?
Le quartier est surtout composé d'appartements en résidence : studios, F2, F3 et grands appartements familiaux, souvent avec terrasse ou balcon, parfois en rez-de-jardin. Les villas y sont rares et très recherchées.
Les prix : repères 2026
- À l'achat : selon le baromètre du cabinet ReaConsult (mi-2026), les appartements de l'Hivernage se situent en général entre 16 000 et 24 000 MAD/m², la fourchette la plus haute de Marrakech. Le prix dépend beaucoup de la résidence, de l'étage, de la vue et des prestations.
- À la location longue durée : sur nos annonces d'octobre 2026, un appartement de 2 chambres à l'Hivernage se loue entre 7 000 et 10 500 MAD par mois selon la surface, l'ameublement et la présence d'une piscine ; un studio haut de gamme meublé autour de 8 500 MAD par mois.
Ces chiffres sont des repères : pour un bien précis, nous vous donnons une estimation fondée sur les ventes et locations réelles du quartier.
Pour qui ?
- Résidence principale : idéal pour vivre au centre sans le bruit de la Médina.
- Investissement locatif longue durée : clientèle solvable de cadres, expatriés et professions libérales.
- Location saisonnière : forte demande grâce aux hôtels, au Palais des congrès et aux événements. Renseignez-vous sur les règles applicables (voir notre article).
Nos conseils avant de vous décider
- Visitez la résidence de jour et de soir, et renseignez-vous sur le montant des charges de copropriété.
- Vérifiez l'état des parties communes, la piscine, l'ascenseur et le parking.
- Pour un achat, demandez le certificat de propriété (titre foncier) et le règlement de copropriété. Voir Acheter à Marrakech : étapes et frais.
Découvrez nos appartements à louer et nos appartements à vendre, ou consultez notre guide des quartiers de Marrakech. Une question ? Écrivez-nous sur WhatsApp ou via la page Contact.
Sources : baromètre des prix ReaConsult, Marrakech, mi-2026 (fourchettes indicatives) ; annonces Marrakech Global Invest, octobre 2026.
