Acheter un appartement, une villa ou un riad à Marrakech est un projet accessible, y compris pour les non-résidents. La procédure est encadrée et sûre, à condition de respecter quelques étapes et de bien anticiper le budget total. Voici le parcours, du premier coup de cœur à la remise des clés.
1. Définir son projet et son budget global
Avant les visites, fixez votre budget frais compris : en plus du prix du bien, comptez en général entre 6 et 8 % de frais d'acquisition (détaillés plus bas). Si vous financez par un crédit, faites une simulation auprès de votre banque pour connaître votre capacité d'emprunt.
Précisez aussi l'usage : résidence principale, résidence secondaire, location longue durée ou location saisonnière. Le quartier et le type de bien ne seront pas les mêmes.
2. Vérifier la situation juridique du bien
C'est l'étape la plus importante. À Marrakech, on rencontre deux situations :
- Bien immatriculé (titre foncier) : c'est le cas de la grande majorité des appartements et villas récents. Un certificat de propriété délivré par la Conservation foncière (ANCFCC) indique le propriétaire, la surface et les éventuelles hypothèques ou charges.
- Bien non titré (« melkia ») : fréquent pour certains riads de la Médina. La propriété repose sur des actes adoulaires. L'achat est possible mais demande plus de vérifications, et il est souvent conseillé de lancer une procédure d'immatriculation.
Vérifiez également la conformité des constructions (permis d'habiter), l'absence d'impayés de copropriété et, pour un terrain, sa vocation : un étranger ne peut pas acquérir de terre agricole hors périmètre urbain sans autorisation.
3. Signer le compromis de vente
Une fois le prix accepté, vendeur et acheteur signent un compromis de vente, idéalement chez le notaire. Il fixe le prix, les délais, les conditions (obtention d'un crédit par exemple) et s'accompagne d'un acompte, souvent autour de 10 % du prix, conservé par le notaire.
4. Le financement et le transfert des fonds
Pour un acheteur non résident, les fonds doivent provenir de l'étranger et transiter par un compte en dirhams convertibles. Cette précaution permet, en cas de revente, de rapatrier le capital investi. Conservez bien tous les justificatifs de transfert.
5. L'acte définitif et l'inscription à la Conservation foncière
Le notaire rédige l'acte de vente définitif, encaisse le solde et les frais, puis se charge de l'enregistrement et de l'inscription de l'acheteur au titre foncier. C'est cette inscription qui vous rend officiellement propriétaire. Comptez en général un à trois mois entre le compromis et la signature finale.
Les frais d'achat à prévoir
- Droits d'enregistrement : 4 % du prix dans la plupart des cas.
- Conservation foncière : 1,5 % du prix, plus quelques frais fixes.
- Honoraires du notaire : de l'ordre de 1 % du prix, plus la TVA.
- Frais divers : timbres, certificats, frais de dossier.
- Honoraires d'agence, selon le mandat.
Au total, prévoyez 6 à 8 % du prix en plus du bien. Ces taux peuvent évoluer avec les lois de finances : faites toujours confirmer le montant exact par votre notaire avant de signer.
Nos conseils pour un achat serein
- Visitez le bien plusieurs fois, à des heures différentes.
- Demandez le certificat de propriété avant tout versement.
- Passez par un notaire et gardez une trace écrite de chaque paiement.
- Faites-vous accompagner par une agence qui connaît le quartier et les prix réels du marché.
Notre équipe vous accompagne de la recherche à la signature. Découvrez nos biens à vendre à Marrakech ou contactez-nous pour parler de votre projet.
