Marrakech reste la ville la plus recherchée du Maroc par les investisseurs, marocains comme étrangers. Mais investir ne se décide pas sur une impression : il faut regarder les chiffres du marché, choisir le bon quartier et le bon type de bien, et calculer le budget complet. Voici un point clair, fin 2026, fondé sur les données officielles.
Le marché en 2026 : des prix stables, des ventes qui repartent
L'indice des prix des actifs immobiliers publié par Bank Al-Maghrib et l'ANCFCC (Conservation foncière) donne la tendance réelle, à partir des actes enregistrés. Au 2e trimestre 2026, à Marrakech :
- les prix sont globalement stables (+0,5 % sur le trimestre) : +0,7 % pour les appartements, +2,2 % pour les maisons, −1,3 % pour les villas, −0,1 % pour les terrains ;
- le nombre de transactions progresse nettement : +18,3 % sur le trimestre, dont +13,1 % pour les appartements et +37,8 % pour les terrains.
Autrement dit : un marché qui n'est pas en surchauffe, où l'on peut encore négocier, mais où l'activité reprend. C'est plutôt un bon contexte pour acheter avec méthode.
Pourquoi Marrakech attire les investisseurs
Une demande touristique très forte
Le Maroc a accueilli 19,8 millions de visiteurs en 2025 (+14 % sur un an, selon la DEPF). Marrakech en est la locomotive : 13,66 millions de nuitées dans les hébergements classés en 2025, soit près d'un tiers des nuitées du pays, avec un taux d'occupation de 73 % en fin d'année (Observatoire du tourisme). Cette fréquentation soutient la location saisonnière, mais aussi la demande de logements pour les personnes qui travaillent dans le tourisme et les services.
Des chantiers qui rapprochent Marrakech du reste du pays
- Le TGV : la ligne à grande vitesse Kénitra–Marrakech est en travaux, avec une mise en service annoncée fin 2029 (voir notre article Le TGV arrive à Marrakech).
- L'aéroport Marrakech-Menara : il a reçu 9,3 millions de passagers en 2024 pour une capacité de 8 millions ; son extension vise 16 millions de passagers par an.
- La Coupe du monde 2030, coorganisée par le Maroc, l'Espagne et le Portugal : Marrakech fait partie des six villes marocaines candidates pour accueillir des matchs (voir Mondial 2030 et immobilier à Marrakech).
Quel type de bien pour quel objectif ?
- Appartement en ville (Guéliz, Hivernage) : le choix le plus simple à louer et à revendre. Forte demande en location longue durée (cadres, couples, étudiants, expatriés) et en location courte durée près des restaurants et du centre. Voir nos appartements à vendre.
- Villa avec piscine (Targa, route de l'Ourika, route de Fès, Golf) : ticket d'entrée plus élevé, clientèle familiale et haut de gamme, location saisonnière à la nuit ou location à l'année à des familles. Voir nos villas à vendre.
- Riad en Médina : produit unique, très demandé par les touristes, mais qui demande une gestion active et des vérifications juridiques attentives (titre foncier ou non).
- Terrain : pour construire sa villa ou un projet. Le premier réflexe est de vérifier le titre foncier et la constructibilité auprès de l'urbanisme. Voir nos terrains à vendre.
- Local commercial ou bureau : rendement souvent régulier avec des baux professionnels, à condition de bien choisir l'emplacement. Voir nos locaux commerciaux.
Bien choisir le quartier
À Marrakech, le quartier fait l'essentiel de la rentabilité. Guéliz et l'Hivernage sont les valeurs sûres pour les appartements ; Targa, la Palmeraie et les routes de l'Ourika et de Fès pour les villas ; la Médina pour les riads. Notre guide des quartiers de Marrakech détaille le profil de chacun.
Calculer le budget complet
Au prix du bien s'ajoutent les frais d'acquisition : droits d'enregistrement, conservation foncière, honoraires du notaire et, le cas échéant, de l'agence. Comptez en général 6 à 8 % du prix au total. Le détail est expliqué dans notre article Acheter à Marrakech : étapes et frais.
Pour un projet locatif, prévoyez aussi l'ameublement, les charges de copropriété, l'entretien, la taxe sur les revenus locatifs et, en location saisonnière, la gestion (ménage, accueil, linge) et les périodes creuses.
Les erreurs à éviter
- Acheter sans vérifier le certificat de propriété (titre foncier, hypothèques, charges).
- Calculer une rentabilité de location saisonnière sur la base du prix d'une nuit en haute saison, sans tenir compte du taux d'occupation réel.
- Négliger les règles applicables à la location touristique (voir Investir dans la location saisonnière).
- Choisir un bien qui plaît, mais qui ne correspond pas à la demande locative du quartier.
Nous accompagner dans votre projet
Marrakech Global Invest vous aide à définir votre projet, sélectionne des biens vérifiés, organise les visites et vous accompagne jusqu'à l'acte, puis dans la mise en location. Parlez-nous de votre projet par WhatsApp ou via la page Contact.
Sources : indice des prix des actifs immobiliers Bank Al-Maghrib / ANCFCC, T2 2026 ; DEPF, note de conjoncture janvier 2026 ; Observatoire du tourisme, bilan 2025 ; ONDA. Les chiffres sont donnés à titre d'information et ne constituent pas une promesse de rendement.
